W programie „Osiedla Warszawy” wyznaczono kilkanaście dużych, zwykle poprzemysłowych terenów, gdzie w przyszłości mogą powstać nowoczesne, wielofunkcyjne osiedla. Po udziale w pierwszej edycji programu (Port Żerański i FSO Żerań) firma A2P2 zajęła się obszarem Starych Świdrów na Białołęce, położonym między Mostem Marii Skłodowskiej-Curie a ul. Myśliborską. Nowe osiedle ma nie tylko zapewniać wysoką jakość życia swoim mieszkańcom, ale także odpowiedzieć na potrzeby całej dzielnicy, w której bardzo odczuwalne są braki infrastrukturalne.

Celem projektu było wypracowanie w procesie projektowo-konsultacyjnym wizji przekształcenia terenu obejmującego m.in. dawną fabrykę prefabrykatów oraz składowisko popiołów z pobliskiej elektrociepłowni. Na 125-hektarowym obszarze opracowania znajduje się ok. 30 ha zwartych miejskich terenów z dostępem do drogi publicznej, położonych niedaleko zielonych nadwiślańskich terenów. Szczególnie ważne było uzupełnienie infrastruktury społecznej – placówek edukacyjnych, kulturalnych i sportowych – oraz technicznej, w tym przede wszystkim transportowej. Wzdłuż ul. Myśliborskiej i Familijnej zaplanowano nową linię tramwajową, a zaproponowany układ drogowy pozwala na poprowadzenie w każdym kolejnym etapie linii autobusowych. Szczegółowo oszacowano zarówno chłonność terenu, jak i zapotrzebowanie na poszczególne usługi w skali dzielnicy. Do najważniejszych założeń projektu należało zaplanowanie jak największej liczby potencjalnych miejsc pracy dla mieszkańców o różnych kwalifikacjach. W koncepcji uwzględnione zostały wytyczne programu Mieszkania 2030 i innych dokumentów strategicznych Warszawy.

Wizję rozwoju wypracowano w dialogu z różnymi grupami interesariuszy. Rozmowy o charakterze technicznym odbywały się głównie z przedstawicielami biur i jednostek Urzędu Miasta st. Warszawy oraz Urzędu Dzielnicy Białołęka i zaproszonymi do współpracy ekspertami. Podczas otwartych warsztatów dyskutowaliśmy o przyszłości Starych Świdrów ze wszystkimi zainteresowanymi, w tym głównie z mieszkańcami okolicy i właścicielami prywatnych działek zlokalizowanych na tym obszarze. Złożony temat projektu wymagał stworzenia interdyscyplinarnego zespołu projektantów i branżystów, w tym m.in. w dziedzinie socjologii, inżynierii transportu i ochrony środowiska. Zaprosiliśmy do współpracy ekspertów, którzy posiadają jednocześnie doświadczenie projektowe i badawcze.

Zaproponowaliśmy kilkuetapowy rozwój dzielnicy, oparty na kolejnych krokach rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej. Kompozycja osiedla opiera się na spójnym systemie przestrzeni publicznych i terenów zieleni. Są stopniowane od najbardziej miejskich w charakterze od strony już zurbanizowanych terenów, po bardziej naturalne w kierunku Wisły. Podobnie kształtowana będzie zabudowa: od bardziej intensywnego zagospodarowania bufora akustycznego wzdłuż ulicy Myśliborskiej i estakady Mostu Marii Skłodowskiej-Curie (głównie o funkcji usługowej), przez kwartały zabudowy tworzące zwarty fragment nowej dzielnicy, po bardziej rozproszone budynki zatopione w nadwiślańskiej zieleni. Zaproponowaliśmy liczne zielone połączenia w kierunku Wisły, gdzie na zrekultywowanych składowiskach popiołów powstanie 32-hektarowy naturalistyczny park, w samym sąsiedztwie obszaru Natura 2000.
Cała zabudowa podzielona jest na urbanistyczne „kolonie” – zespoły mieszkaniowo-usługowe, każdy z własną ulicą handlową i charakterystyczną przestrzenią publiczną: targowiskiem, placem z poprzemysłowymi elementami czy przestrzenią rekreacyjną nad zbiornikiem wodnym. Każdy z tych obszarów będzie wyposażony we własną szkołę i każdy będzie realizowanych w ramach tego samego etapu inwestycji. Ułatwi to budowanie sąsiedzkich relacji wśród nowych mieszkańców, pracowników i przedsiębiorców oraz równomierne zapełnianie usługowych parterów. Program przestrzeni publicznych i terenów zieleni jest tak zaplanowany, aby można było z nich korzystać przez cały rok i przez cały dzień. Chociaż podczas konsultacji wskazywano na ogromne zapotrzebowanie na infrastrukturę dla dzieci, pomyśleliśmy także o dwóch słabo obecnie reprezentowanych na Białołęce grupach, których liczba wkrótce znacznie się zwiększy: nastolatków i seniorów. Pozostałości Fabryki Domów, m.in. żelbetowe silosy oraz ogromną wiatę, która może stać się miejscem lokalnych wydarzeń i miejskich sportów.

Elastyczność powtarzalnego układu pozwala na jego późniejsze modyfikacje i wypełnianie zabudową o innym przeznaczeniu, jeśli koniunktura lub potrzeby lokalnej społeczności będą zmieniać się w czasie. Zrównoważony rozwój nowych osiedli wymaga nie tylko „zielonych” technologii, ale przede wszystkim prostych, efektywnych rozwiązań pozwalających na przystosowywanie do nowych warunków. Zaprojektowano te systemowe rozwiązania, które należy uwzględnić na etapie koncepcji urbanistycznej, czyli m.in. lokalne retencjonowanie wody opadowej. Ponadto cała zaproponowana zieleń będzie „zielenią pracującą”, która oprócz magazynowania deszczówki będzie pochłaniać dwutlenek węgla i inne zanieczyszczenia.

Wypracowane wytyczne posłużą jako podstawa dla założeń opracowywanego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Warszawy, a bardziej szczegółowe dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Wynikiem przeprowadzonego procesu jest masterplan określający program i parametry planistyczne dla obszaru. Będzie on wykorzystywany do podejmowania dalszych działań planistycznych i inwestycyjnych przez jednostki i podmioty Urzędu Miasta st. Warszawy.

Cały raport jest dostępny pod linkiem: RAPORT

DANE PROJEKTU
Powierzchnia opracowania: 125 ha
Docelowa liczba mieszkańców: ok.15 000
Docelowa liczba miejsc pracy: ok.13 500

Zamawiający: Miasto Stołeczne Warszawa, Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego
Opracowanie: A2P2 architecture & planning

Urbanistyka i architektura:
dr inż. arch. Monika Arczyńska
dr inż. arch. Łukasz Pancewicz
mgr inż. arch. Anna Jasieńska
inż. Dawid Pesta
mgr inż. arch. Barbara Tusk
mgr inż. arch. Barbara Zgórska

Socjologia:
mgr Michał Kocikowski
dr Magdalena Ochał
mgr Magdalena Różycka

Projektowanie krajobrazu:
dr inż. arch. kraj. Joanna Rayss

Ochrona środowiska:
mgr Miłosz Marciniak

Inżynieria transportowa:
dr hab. inż. Kazimierz Jamroz, prof. PG
mgr inż. Tomasz Mackun
dr inż. Wojciech Kustra
mgr inż. Julia Słowy

Ekspertyza rynku biurowego:
mgr inż. arch. Tomasz Bojęć

Opracowanie graficzne raportu:
Anna Jasieńska (skład)
Olesya Kornilova (ilustracje)